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Mietrecht
Mietminderung bei Lärm aus Ferienwohnung
(10.03.2012)
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass
Mieter einen Minderungsanspruch haben, soweit es aus einer
Nachbarwohnung zu erheblichen Lärmbelästigungen
kommt. In dem zugrunde liegenden Fall war ein Teil der Nachbarwohnungen
als Ferienwohnungen an Touristen vermietet.
Das Gericht hat entschieden, dass nicht bereits die Tatsache,
dass Nachbarwohnungen an Touristen vermietet werden, einen
Mietmangel darstellt. Eine Beeinträchtigung könne
jedoch dadurch entstehen, dass unverhältnismäßiger
Lärm oder Schmutz durch diese Vermietung entsteht (Urteil
vom 29.02.2012).
Abladen von Müll in Nachbargarten (02.12.2011)
Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts
München vom 26.09.2011 stellt das Abladen von Müll
auf dem Grundstück eines Nachbarn eine Eigentumsbeeinträchtigung
dar. Diese berechtigt des beeinträchtigten Nachbarn
dazu, Unterlassung zu verlangen.
Zwischen zwei Nachbarn kam es immer wieder zu Streitigkeiten.
Eines Tages wurde auf der Terrasse eines Grundstückeigentümers
ein Berg Hausmüll abgeladen. Nach Auffassung des Amtsgerichts
durfte der Kläger von seinem Nachbarn eine Erklärung
dahingehend verlangen, dass dieser künftig entsprechende
Beeinträchtigungen unterlässt.
Unpünktliche Mietzahlungen (29.06.2011)
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat ein Vermieter das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund, wenn der Mieter seine Mietzahlungen fortgesetzt verspätet leistet. Der Mieter wurde von dem Vermieter wiederholt abgemahnt.
Konkret hatte der Mieter die Mietzahlungen erst zur Monatsmitte oder noch später vorgenommen. Dies setzte sich auch fort, nachdem der Vermieter ihn mehrfach abgemahnt hatte. Der Vermieter erklärte dann die Kündigung und erhob Räumungsklage. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die andauernde und trotz Abmahnung fortgesetzt verspätete Mietzahlung eine so erhebliche Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt ist (Az.: VIII ZR 91/10).
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Lachner sind Ihre kompetenten und erfahrenen Ansprechpartner
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Auskunftspflicht des Mieters über Personalien der Untermieter (20.10.2010)
Das Landgericht Kiel hat mit Urteil vom 08.03.2010 entschieden, dass ein Mieter dem Vermieter auf Anfrage mitzuteilen hat, wer den Mietgegenstand tatsächlich nutzt (Az.: 18 O 233/09).
Kommt ein Mieter seinen vertraglichen Pflichten, insbesondere seinen Zahlungsverpflichtungen, gegenüber dem Vermieter nicht nach, so steht diesem unter bestimmten Umständen das Recht zur Kündigung des Mietvertrages zu. Der Mieter hat dann die Mietsache herauszugeben, also eine gemietete Wohnung zu räumen. Zur Durchsetzung des Anspruchs muss der Vermieter gegen den Mieter einen gerichtlichen Räumungstitel erlangen. Hierbei stellt sich oft das Problem, dass dem Vermieter nicht bekannt ist, wer tatsächlich in der Wohnung lebt. Denn in Mietverträgen ist oft nur ein Hauptmieter festgehalten. Der Vermieter ist aber verpflichtet, in dem Räumungsverfahren gegen sämtliche Bewohner der Wohnung vorzugehen. Ein Gerichtsvollzieher darf nur diejenigen Personen räumen, die in einem entsprechenden Urteil genannt sind.
Ein Vermieter muss bei Erhebung der Räumungsklage
also wissen, wer seine Räume tatsächlich im Besitz
hat. Hierzu ist er faktisch meist auf die Auskünfte
seines Mieters angewiesen. Das Landgericht Kiel bestätigte
insoweit, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter eine
entsprechende Auskunftspflicht hat.
Erstattungsanspruch wegen Schönheitsreparaturen
(10.06.2009)
Bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel kann der Vermieter
einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein, wenn der Mieter
im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug
Schönheitsreparaturen ausführt.
In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, führten die
Mieter vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung durch.
Mit der Klage haben die Mieter einen Ersatzanspruch in Höhe
von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche)
geltend gemacht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass
ein Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung
des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger die
Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund erbracht haben
(Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07).
Vermieter muss Graffiti beseitigen
(10.03.2009)
Mieter müssen Farbschmierereien an Wohnhäusern nicht
dulden. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg
hat ein Vermieter so genannte Graffitis auch dann zu beseitigen,
wenn er deren Entstehen nicht verhindern kann. Solcher Vandalismus
ist als Mietmangel zu werten. Das Gericht hat entschieden,
dass dem Mieter ein Anspruch auf Entfernung der Grafittis
auf dem Klingeltableau, der Hauseingangstür sowie den
Wänden des Eingangsbereichs zusteht (Az.: 5 C 313/07).
Sichere
Wohnungskündigung per Übergabe-Einschreiben (01.02.2009)
Das Landgericht Lüneburg hat entschieden, dass die Kündigung
eine Mietwohnung per Übergabe-Einschreiben auch dann
fristgerecht erfolgt, wenn der Vermieter das Schreiben nicht
rechtzeitig abholt, obwohl ihm das möglich gewesen wäre.
Kündigungen müssen bis zum dritten Werktag eines
Monats zugehen, damit noch in diesem Monat die in der Regel
dreimonatige Kündigungsfrist zu laufen beginnt. Die Mieter
haben also aus eigenem Interesse Sorge dafür zu tragen,
dass das Kündigungsschreiben bis zu diesem Zeitpunkt
dem Vermieter zugeht. Bei einem Übergabe-Einschreiben
wirft der Postbote einen Benachrichtigungszettel in den Briefkasten,
wenn er den Empfänger nicht antrifft. Der Empfänger
wird so informiert, dass für ihn ein Schreiben hinterlegt
ist. Holt ein Vermieter dieses Schreiben nun schuldhaft verspätet
ab kann er sich später nicht darauf berufen, dass die
Kündigungsfrist nicht gewahrt ist (Az.: 6 S 96/08).
Einwurf in Briefkasten nicht ausreichend
(10.12.2008)
Betriebskostenabrechnungen muss der Vermieter dem Mieter zustellen,
so dass die Abrechnung in dessen Machtbereich gelangt. Dafür
genügt regelmäßig der Einwurf in den Briefkasten
des Mieters. Hat der Vermieter jedoch Kenntnis davon, dass
der Mieter das Objekt untervermietet hat, genügt der
Einwurf in den Briefkasten nicht für eine Zustellung,
entschied das Landgericht München.
Keine Mieterhöhung bei verweigerter
Schönheitsreparatur (15.10.2008)
Nachdem der BGH die noch in vielen Formularmietverträgen
enthaltene Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen
nach einem starren Fristenplan bereits für unwirksam
erklärt hatte, hat der achte Zivilsenat nun mit seiner
Entscheidung vom 09.07.2008 einem Mieterhöhungsverlangen
wegen verweigerter Schönheitsreparaturen seine Absage
erteilt (Az. VIII ZR 181/07).
Dem Mieter darf die Durchführung von Schönheitsreparaturen
nur dann vertraglich auferlegt werden, wenn sie losgelöst
von starren Fristen bedarfsgerecht auszuführen ist. Dies
bringen Zusätze wie „in der Regel“ oder „im
Allgemeinen“ zum Ausdruck. Verweigert der Mieter die
Übernahme von Schönheitsreparaturen unter Berufung
auf eine unwirksame Vertragsklausel, so kann der Vermieter
dies nicht zum Anlass einer Mieterhöhung nehmen. Er kann
die zusätzlich anfallenden Kosten nicht durch ein Mieterhöhungsbegehren
ausgleichen.
Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur die
Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete verlangen. Weder sieht das Gesetz vor, einen
darüber hinaus gehenden Zuschlag zu verlangen, noch Kosten
für Schönheitsreparaturen als Begründung für
ein Mieterhöhungsverlangen heranzuziehen. Alleiniger
Maßstab für ein Mieterhöhungsbegehren ist
und bleibt die örtliche Vergleichsmiete.
Kein Anspruch des Vermieters auf
„Nutzerwechselgebühr“ (25.03.2008)
Der Bundegerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter die
Kosten eines Nutzerwechsels selbst zu tragen hat und damit
die Kosten für eine Zwischenablesung selbst zahlen muss
(VIII ZR 19/07).
Zieht ein Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, verlangen
Vermieter häufig für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger
Nebenkosten eine so genannte „Nutzerwechselgebühr“.
Diese Kosten darf der Vermieter dem Mieter nicht in Rechnung
stellen. Es handelt sich nicht um umlagefähige Betriebskosten,
sondern um Kosten der Verwaltung. Diese hat der Vermieter
zu tragen.
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